Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026: Tapu, Kira, Tahliye ve Kat Mülkiyeti

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar (arazi, arsa, bina, bağımsız bölüm) üzerindeki hakları, alım-satım işlemlerini, kiralamayı ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Temel kaynakları **Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683-1030** (eşya hukuku), **Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299-378** (kira hukuku), **634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu** ve **2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu**'dur.

Gayrimenkul hukuku, Türkiye'deki en yaygın uyuşmazlık alanlarından biridir. Tapu işlemlerinden kira anlaşmazlıklarına, inşaat sözleşmelerinden kamulaştırmaya kadar geniş bir yelpazede dava konusu oluşturur.

Tapu ve Tescil

Tapu Sicili (TMK m. 997-1027)

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki **ayni hakları** gösteren resmi kayıt sistemidir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması **tescile bağlıdır** (TMK m. 705). Tescil yapılmadıkça mülkiyet geçmez.

**Tapu sicilinin unsurları:** - Ana sicil (tapu kütüğü) - Yevmiye defteri - Belgeler (resmi senetler) - Planlar

Tapu Devri İşlemleri

Gayrimenkul satış işlemi için aşağıdaki adımlar izlenir:

1. **Tapu müdürlüğüne randevu:** e-Devlet veya ALO 181 üzerinden 2. **Takyidat raporu:** Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamalar kontrol edilir 3. **Belediye rayiç bedel belgesi:** Emlak vergisi değeri alınır 4. **Zorunlu deprem sigortası (DASK):** Konutlar için zorunlu 5. **Resmi senet düzenlenmesi:** Tapu müdürlüğünde alıcı-satıcı huzurunda 6. **Harç ve masraflar ödenmesi** 7. **Tescil:** Yeni malikin tapu kütüğüne işlenmesi

Tapu Harçları ve Masraflar

• **Tapu harcı:** Satış bedelinin **%2'si alıcıdan**, **%2'si satıcıdan** (toplam %4)
• **Döner sermaye ücreti:** Değişken, her yıl güncellenir
• **Emlakçı komisyonu:** Taraflardan her birinden **%2 + KDV** (yasal üst sınır)

Tapu İptal ve Tescil Davası